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電車がゆく ver.02
９月の最終報告
最近はめっきり涼しくなった
というより
今日あたりは寒いぐらいですね
さて、９月の最終報告致します。
９月は、新物件の収穫が弱かったですよね。
そして、過った情報発信 満室でないのに表記を満室で
ご紹介してしまって（ちなみに本庄市銀座1,700万円実際は5/8です）
誠に申し訳ございませんでした。
結果報告は下記の通りです。
種類別ですと 共同アパート 1件
区分マンション1件
戸建て 3件
売ビル 2件
うち専任物件 1件
検証
10月は 9月に出来なかった
お客様からご依頼されている物件の販売強化と
売りにくい物件でも売るのがセールスという仕事をしながら
売れない理由を探すより、どうしたら売れるのかを考えながら
行なった結果、1件ですので 10月はご紹介時のお客様からの視点をヒントに行動してまいりたいと存じます。
10月〜12月の3ヶ月間のテーマを
付加価値（工夫と改善）を創造して物件価値をあげての販売する。
それによって、不動産価値が上がり高入居率を誇る物件の運営
また、この3ヶ月が 次年繁忙期に向けて大事な時期です。
不動産所有者は、大事な準備期間
これから、購入を考えていらっしゃる方は、物件探しから
所有までの期限のカウントダウンです。
どちらにしても、私達は 不動産運営管理会社として
皆様方の不動産運営の成功のお役に立てますよう努めてまいります。
そして、
物件を いち早く情報発信してまいります。
全国からで収益不動産を求めているお客様が多数いらっしゃいます。
秘密厳守 相談無料 査定無料です。
あなたの大切な不動産をアパート投資プラザにぜひお任せ下さい
買取もＯＫです。左下のフォームでぜひご相談下さいませ。
１０月の定休日のお知らせ
１０月３日〜４日 １０日 １７日〜１８日 ２４日 ３１日となっております。
よろしくお願い申し上げます。
最近はめっきり涼しくなった
というより今日あたりは寒いぐらいですね
さて、９月の最終報告致します。
９月は、新物件の収穫が弱かったですよね。
そして、過った情報発信 満室でないのに表記を満室で
ご紹介してしまって（ちなみに本庄市銀座1,700万円実際は5/8です）
誠に申し訳ございませんでした。
結果報告は下記の通りです。
種類別ですと 共同アパート 1件
区分マンション1件
戸建て 3件
売ビル 2件
うち専任物件 1件
検証
10月は 9月に出来なかった
お客様からご依頼されている物件の販売強化と
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売れない理由を探すより、どうしたら売れるのかを考えながら
行なった結果、1件ですので 10月はご紹介時のお客様からの視点をヒントに行動してまいりたいと存じます。
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また、この3ヶ月が 次年繁忙期に向けて大事な時期です。
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そして、
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１０月の定休日のお知らせ
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よろしくお願い申し上げます。
パウス君のパートナー、愛称募集！！
すてきな名前をつけてね♪
本庄・熊谷・伊勢崎を走る定期バスに登場！！
不動産のリングスのみんなの人気者♪
ゾウさんバス
懸賞品
■命名者（1名様）…10万円
（※複数の同名ネーミング決定者がいた場合は、賞金を人数割りとさせていただきます。）
■ご参加感謝賞
★あと一歩だった方を厳正な選出のうえ決定致します。
★金賞（1名様）旅行券（3万円分）
★銀賞（1名様）ディズニーランドペアチケット
★銅賞（1名様）クオカード5,000円分
応募方法
1.インターネットで
当社サイトにてエントリー出来ます。
リングス検索
http://www.rings-net.co.jp/
右下のQRコードでもアクセスできます！
2.ハガキ・FAX・メールで
1.愛称名、2.つけた名前の理由、3.郵便番号、4.住所、5.氏名、6.年齢、7.性別、8.電話番号をお書きの上、下記宛先までお送り下さい。
応募先
株式会社リングス「パウス君パートナー愛称募集」係
〒367-0042 埼玉県本庄市けや木2-4-8、FAX／0495-22-1613、mail／honjyo@rings-net.co.jp
3.店頭で
店頭にある備え付けの応募用紙に必要事項をご記入のうえ、投函して下さい。
応募締切
平成19年9月30日（日）必着
応募発表
平成19年10月20日（土）に、リングスホームページにて発表致します。
※命名者及び受賞者の方はHPと広告にイニシャル又はニックネームを掲載させていただきます。
ご応募の際には掲載について同意していただくようお願い申し上げます。
※ご応募いただいた方の個人情報は本キャンペーンの抽選・発送の目的以外の使用はございません。
私のプロフィールです！！
性別
女性
年齢 ？
性格
活発でやさしいおねいさんタイプ
趣味
テニス・ゴルフ・アイススケート・スポーツ大好き！！
夢
小さな白い家
※必須 は必須項目です。
氏名 ※必須
ふりがな
生年月日 年 月 日 例：2004年１月１日
年齢 歳
住所 例：000-0000
電話番号
携帯電話
E-Mail ※必須
愛称名 ※必須
つけた名前の理由
上記※必須項目をご記入して、左下のお問い合わせフォームを
利用して送って頂いても結構です。
皆様からの応募心よりお待ちしております。
ちなみに、
パウス君の名前の由来は 以前公募いたしましたところ
象さんの泣き声が、「パオーン」と鳴くのと、
リングスがお家（つまりハウス）を扱っているのとを
融合させて できた素敵なお名前です。
ぜひ、パウス君のお友達に素敵なお名前を付けて下さい。
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応募先
株式会社リングス「パウス君パートナー愛称募集」係
〒367-0042 埼玉県本庄市けや木2-4-8、FAX／0495-22-1613、mail／honjyo@rings-net.co.jp
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応募締切
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買い物便利
JR高崎線『熊谷』駅徒歩16分
秩父鉄道「上熊谷」駅徒歩6分
物件種目：売区分マンション
価格：490万円（税込）
所在地:埼玉県熊谷市本石２
専有面積：20.79��
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造9階建
築年：平成3年3月
間取：1R
現況：入居中／引渡：相談
PRI総潜在収入：456,000円
表面利回り：9.31％
取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
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取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
テーマ : 投資・資産運用とくとく情報 - ジャンル : 株式・投資・マネー
熱いぞ！熊谷！熱いぞ籠原！そして
ブログ閲覧FCカウンター1,000突破記念情報で、以前ご紹介させて頂きました
物件の価格が決まりました。
どんな物件だったか、お浚いしましょう
まず、平成6年築のRC造です。
JR高崎線 始発駅「籠原」駅
徒歩圏内の物件で RC造で1億円以下はほどんどありません。
土地相場は 坪単価で20〜25万円位です。
駐車場は敷地内に８台、敷地外に別借りで駐車場がございます。
気になる入居状況は、２室空きです。あと１室退去予定があります。
物件種目：マンション
最寄り駅：JR高崎線 籠原駅
住所：埼玉県熊谷市新堀
価格：6,900万円
土地：531.03��(160.63坪）
建物：455.04�屐�137.64坪）
構造：RC造3階建て
築年：平成6年2月
間取：3DK× 9世帯
現況： 7/9室 ／引渡：相談
PRI総潜在収入：6,840,000円
表面利回り：9.9%
取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
以上です。皆様からの奮ってのお問い合わせお待ちしております。
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現況： 7/9室 ／引渡：相談
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取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
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なんたって
神保原駅
上里町役場
スーパー
コンビ二
ウニクス上里
イーオン（これから建築）
と ますます熱い上里エリアからのエントリーです。
築年数も未だ10年です。
以前の価格２０５０万円→今回の価格１９８０万円！！
所在地：埼玉県児玉郡上里町七本木１２１６
交 通：JR高崎線／神保原駅／徒歩７分
土 地：１６６．０１�屐複毅亜ィ横営據�
建 物：１４９．０４�屐複苅機ィ娃個據�
築年数：平成９年１０月築
構 造：木造／２階建て
権 利：所有権
地 目：宅地
都市計画：未線引区域 用途地域：第１種住居・第２種中高層
建ペイ率：６０％ 容積率：２００％
年間利回り：１２．１２％
現 況：賃貸中（４／２）
引渡し：相談
＜コメント＞
区画整理地内で駅も近いです。
敷地内に駐車場も各世帯１台あります。
外観・階段部分は修繕が必要になります（色も薄くなっている）
是非、１度見て下さい。ご内見をご希望の方はご連絡下さい！！
お待ちしております。
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
神保原駅
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ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
テーマ : 投資・資産運用とくとく情報 - ジャンル : 株式・投資・マネー
今朝の読売新聞 埼玉版
2009年稼動を目指すそうです。
最近の本庄市は、
上越新幹線 早稲田本庄駅 開通
そして、
西隣 上里に ウニクス上里 そしてイーオン新規建築予定
南隣 寄居に ホンダ工場 2010年稼動予定
これから北埼玉が熱くなるエリアです。注目してて下さいね。
ちらり
本庄周辺の物件紹介です。
�〕�回り 12.10％
本庄児玉工業団地
売アパート
1,100万円
平成3年築
PRI 1,340,000円
�⇒�回り 15.4%
本庄市内
売アパート
1,700万円
平成2年築
PRI2,628,000円
�Ｍ�回り 13.6％
上里町
売アパート
2,300万円
平成5年築
PRI3,144,000円
これからも 情報チェックしてください
2009年稼動を目指すそうです。
最近の本庄市は、
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そして、
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本庄児玉工業団地
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売アパート
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平成5年築
PRI3,144,000円
これからも 情報チェックしてください
上里町は、新ショッピングモールで盛り上がっています
神保原駅や国道17号 本庄児玉IC アクセス良し
物件種目：売アパート2棟 メゾネット＆2DK
価格：7,580万円
所在地:埼玉県上里町神保原
土地面積:795.88�� （240.75坪）
建物面積：403.71�� （122.12坪）
構造：木造２階建
築年：平成18年４月
間取：A棟2LDK×4世帯 B棟2DK×8世帯
駐車：有り
現況：11/12
引渡：相談
PRI総潜在収入：6,384,000円
表面利回り：8.40％
取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
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物件種目：売アパート2棟 メゾネット＆2DK
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表面利回り：8.40％
取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
も見てくださいね
店舗･事務所・学習塾使用用途さまざま
物件種目：売ビル
価格：2,500万円
所在地:深谷市西島
土地面積:148.24�屐�44.84坪）
建物面積：238.16�屐�72.04坪）
構造：鉄骨造3階建
築年：昭和60年5月
間取：1F・2F テナント系 3F 3DK
現況：募集中／引渡：相談
PRI総潜在収入：5,715,600円
表面利回り：22.86％
想定利回りは賃料を坪10,000円で貸せた場合で計算しました。
取引形態：仲介
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物件種目：売ビル
価格：2,500万円
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取引形態：仲介
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テーマ : 投資・資産運用とくとく情報 - ジャンル : 株式・投資・マネー
賃貸住宅の共益費のあり方
（社）日本住宅建設産業協会はこのほど、「賃貸住宅に
おける「共益費」のあり方に関する研究報告書」を発表。
共益費はその収支から生じる利益が暴利でなければ、
実務的には管理会社の売上に計上するとよい、等の
さまざまな提言を行った。
報告書は、前半が共益費に関するアンケートの調査結果。
後半は共益費のあり方に関する考察という構成。概要は
次の通り。
（アンケート調査には当協会も協力しています。
ご回答いただいた会員の皆様に御礼申し上げます。）
１．賃貸住宅の共益費に関するアンケート
（平成１９年３月実施、有効回答２２７社）
１）共用部分の維持管理の対価の呼び方（重複回答あり）
・共益費：８３％
・管理費：２２％
・その他： ４％
２）共益費の収受の有無
・すべて受領している：２５％
・収受していない ： ６％
・物件による ：６８％
・無回答 ： １％
３）共益費の考え方（重複回答あり）
・共用部分維持管理の対価：７７％
・家賃の一部：３２％
・そ の 他： ４％
４）共益費の算出基準（重複回答あり）
・規模（部屋数）に応じて：２６％
・規模（階数）に応じて ：３９％
・構造に応じて固定 ：１６％
・近隣の相場を考慮 ：４０％
・家賃に固定割合を乗じる：５％
・実費を予測する ：３３％
・自社の定める基準 ： ５％
・その他 ： ９％
５）共益費の経理処理（一般管理）
・損益勘定 ： ８％
・預り金勘定：１６％
・家主に渡す：６９％
・その他 ： ３％
・無回答 ： ４％
６）共益費の経理処理（サブリース）
・損益勘定 ：３３％
・預り金勘定： ４％
・家主に渡す：１３％
・その他 ： ６％
・無回答 ：４３％
７）共益費の精算（一般管理）
・していない：５５％
・している ：２３％
・物件による：１３％
・無回答 ： ９％
精算相手は、家主７１社、入居者４３社。
８）共益費の精算（サブリース）
・していない：４０％
・している ：１０％
・物件による： ６％
・無回答 ：４４％
精算相手は、家主２７社、入居者２７社。
２．共益費の経理上の取扱い（考察）
現状の商習慣から考えると、賃借人との間での共益費
の実費精算は難しい（空室分の共益費を賃借人に負担して
もらうことは困難）。そこで共益費は家主のものであり、
精算する場合の相手は家主であると考える。
共益費を家主の収入とすると、精算方法は次の３つ
に整理できる。
１）家主と管理会社が月または年単位で、共益費収入と
支出を実費精算する場合。
・管理会社の経理処理
賃借人から共益費を収受：共益費預り金（負債勘定）
家主と精算：共益費預り金の精算
・特徴
家主、管理会社とも共益費の収支を明確に把握できる。
リスクはすべて家主が負うことになる。
・管理会社のデメリット
実費精算に手間（コスト）が掛かる。管理戸数が増えると
コンピュータ処理が必要で、システムの開発コストが掛かる。
２）実費精算は行わず、管理会社で売上・費用計上する場合。
・管理会社の経理処理
賃借人から共益費を収受：売上計上（収益勘定）
家主と精算：原価計上（原価勘定）
・特徴
精算を行わないため、管理会社の事務処理を軽減できる。
家主はコスト高になる場合もあるが、リスクを回避できる。
・管理会社のデメリット
入居率を考慮する等、共益費を正確に算出しないと、
管理会社がリスクを負うことがある。
３）共益費を全額家主に渡す場合。
・管理会社の経理処理
賃借人から共益費を収受：共益費預り金（負債勘定）
家主と精算：共益費預り金の精算
・特徴
定期清掃等を家主が自ら行っている場合に多い。
リスクはすべて家主が負う。
・管理会社のデメリット
定期清掃の手抜き等があったとき、賃借人からの
クレームが管理会社に入る。
＜経理上の取扱のまとめ＞
共益費の収支を家主と管理会社が把握できることから、
上記「１」の手法が良いと思われる。しかし管理戸数が
多くなると、精算に掛かるコストが過大になってしまう
ため、共益費の収支から生じる利益が暴利でなければ、
「２」の手法を推奨する。
３．共益費のあり方
・名称
「共益費」「管理費」等あるが、「共益費」とする。
・誰のものか
家主のものと考える。共益費は賃借人の快適な住生活を
維持するために必要な費用であり、その責任（リスク）は
家主にあると考えられる。
・定義
賃借人から見て納得できるものであること。共用部分に
おける賃借人の快適な生活を維持するために必要な費用
であること、等。
・項目の考え方
共用部分の維持管理に掛かる費用と法定点検に基づいて
行われる項目を共益費とする。それ以外は「家主負担と
するもの」「サービスの対価として賃借人から収受するもの」
に整理する。
オーナー様には、興味深い内容ですし 共益費等の処理は透明で あり 物件そのものが維持され、入居者様にも快適に共益費が有効 に使用される、人力、経費は必ず掛かります。より良い運営法をこ の機会に参考にしていただければと存じます。
私も、アンケートを見て、共益費とはを、熟慮したいと思います。
（社）日本住宅建設産業協会はこのほど、「賃貸住宅に
おける「共益費」のあり方に関する研究報告書」を発表。
共益費はその収支から生じる利益が暴利でなければ、
実務的には管理会社の売上に計上するとよい、等の
さまざまな提言を行った。
報告書は、前半が共益費に関するアンケートの調査結果。
後半は共益費のあり方に関する考察という構成。概要は
次の通り。
（アンケート調査には当協会も協力しています。
ご回答いただいた会員の皆様に御礼申し上げます。）
１．賃貸住宅の共益費に関するアンケート
（平成１９年３月実施、有効回答２２７社）
１）共用部分の維持管理の対価の呼び方（重複回答あり）
・共益費：８３％
・管理費：２２％
・その他： ４％
２）共益費の収受の有無
・すべて受領している：２５％
・収受していない ： ６％
・物件による ：６８％
・無回答 ： １％
３）共益費の考え方（重複回答あり）
・共用部分維持管理の対価：７７％
・家賃の一部：３２％
・そ の 他： ４％
４）共益費の算出基準（重複回答あり）
・規模（部屋数）に応じて：２６％
・規模（階数）に応じて ：３９％
・構造に応じて固定 ：１６％
・近隣の相場を考慮 ：４０％
・家賃に固定割合を乗じる：５％
・実費を予測する ：３３％
・自社の定める基準 ： ５％
・その他 ： ９％
５）共益費の経理処理（一般管理）
・損益勘定 ： ８％
・預り金勘定：１６％
・家主に渡す：６９％
・その他 ： ３％
・無回答 ： ４％
６）共益費の経理処理（サブリース）
・損益勘定 ：３３％
・預り金勘定： ４％
・家主に渡す：１３％
・その他 ： ６％
・無回答 ：４３％
７）共益費の精算（一般管理）
・していない：５５％
・している ：２３％
・物件による：１３％
・無回答 ： ９％
精算相手は、家主７１社、入居者４３社。
８）共益費の精算（サブリース）
・していない：４０％
・している ：１０％
・物件による： ６％
・無回答 ：４４％
精算相手は、家主２７社、入居者２７社。
２．共益費の経理上の取扱い（考察）
現状の商習慣から考えると、賃借人との間での共益費
の実費精算は難しい（空室分の共益費を賃借人に負担して
もらうことは困難）。そこで共益費は家主のものであり、
精算する場合の相手は家主であると考える。
共益費を家主の収入とすると、精算方法は次の３つ
に整理できる。
１）家主と管理会社が月または年単位で、共益費収入と
支出を実費精算する場合。
・管理会社の経理処理
賃借人から共益費を収受：共益費預り金（負債勘定）
家主と精算：共益費預り金の精算
・特徴
家主、管理会社とも共益費の収支を明確に把握できる。
リスクはすべて家主が負うことになる。
・管理会社のデメリット
実費精算に手間（コスト）が掛かる。管理戸数が増えると
コンピュータ処理が必要で、システムの開発コストが掛かる。
２）実費精算は行わず、管理会社で売上・費用計上する場合。
・管理会社の経理処理
賃借人から共益費を収受：売上計上（収益勘定）
家主と精算：原価計上（原価勘定）
・特徴
精算を行わないため、管理会社の事務処理を軽減できる。
家主はコスト高になる場合もあるが、リスクを回避できる。
・管理会社のデメリット
入居率を考慮する等、共益費を正確に算出しないと、
管理会社がリスクを負うことがある。
３）共益費を全額家主に渡す場合。
・管理会社の経理処理
賃借人から共益費を収受：共益費預り金（負債勘定）
家主と精算：共益費預り金の精算
・特徴
定期清掃等を家主が自ら行っている場合に多い。
リスクはすべて家主が負う。
・管理会社のデメリット
定期清掃の手抜き等があったとき、賃借人からの
クレームが管理会社に入る。
＜経理上の取扱のまとめ＞
共益費の収支を家主と管理会社が把握できることから、
上記「１」の手法が良いと思われる。しかし管理戸数が
多くなると、精算に掛かるコストが過大になってしまう
ため、共益費の収支から生じる利益が暴利でなければ、
「２」の手法を推奨する。
３．共益費のあり方
・名称
「共益費」「管理費」等あるが、「共益費」とする。
・誰のものか
家主のものと考える。共益費は賃借人の快適な住生活を
維持するために必要な費用であり、その責任（リスク）は
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建物：105.16��(31.81坪）
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現況：空家 ／引渡：相談
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取引形態：仲介
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テーマ : 投資・資産運用とくとく情報 - ジャンル : 株式・投資・マネー
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築年：昭和62年11月
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現況：満室／引渡：相談
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表面利回り：14.0％
取引形態：仲介
ネット掲載後、成約の際はご了承下さい。
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ご存知と思いますが、
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テーマ : **暮らしを楽しむ** - ジャンル : ライフ
矢沢永吉からYAZAWA CLUBの皆様へ 誕生日のご挨拶
いつも矢沢永吉をご声援いただき、ありがとうございます。
矢沢永吉よりYAZAWA CLUBの皆様へ誕生日を迎えてのメッセージが届きました。
「もうねぇ、あんまり嬉しくないんだよね.最近、このくらいの歳になると。誕生日なんですって言えないんだけどね、お蔭様で58歳になります。
｛でも、結構悪くないよ。ぼくはいろんなメディアで、50代、悪くないもんだってこと結構言ってるんですけど、いや、本当はね、49から50になる時はちょっとショックだった。「えー、50かよ。50ってもうジジイの世界じゃん」って昔さんざん、30くらい時は思っていたから。
「えー、50になっちゃうんだ」って思ったけど。まあ、50になって、52ぐらいになったら50をちゃんと受止めるじゃない？ちゃんと受止めて50代を見たらね、結構僕、50代からやっと足が地にちゃんと付いて、自分の周りがよく見えてきて、っていう感じかな。｝
いつまで歌えるか分りませんけども、やっぱり歌えてるということがどれだけ幸せで、やるものがあるということがどれだけ大事なことで、って今、つくづく思ってますので、歌える限り歌いたいし、ただ、やる限りはやっぱり「最高！」と言われたいから、ファンの人たちに「最高だね！」って言われたいから、頑張りたいと思います。ファンの人たちが「永ちゃん、もういいよ、わかった、辞めちゃいなよ」「リタイヤしろよ」と言われる時がきたときには、スッと引ければいいなと思ってるわけですけども。何はともあれ今日は、58歳の誕生日になりました。皆さん、本当にありがとうございます」（矢沢永吉）
永ちゃん情報は、
http://www.yazawa.ne.jp/
そして、今日は、たんちんのお誕生日です。おめでとう！
これからも、よろしくお願いします。
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「えー、50になっちゃうんだ」って思ったけど。まあ、50になって、52ぐらいになったら50をちゃんと受止めるじゃない？ちゃんと受止めて50代を見たらね、結構僕、50代からやっと足が地にちゃんと付いて、自分の周りがよく見えてきて、っていう感じかな。｝
いつまで歌えるか分りませんけども、やっぱり歌えてるということがどれだけ幸せで、やるものがあるということがどれだけ大事なことで、って今、つくづく思ってますので、歌える限り歌いたいし、ただ、やる限りはやっぱり「最高！」と言われたいから、ファンの人たちに「最高だね！」って言われたいから、頑張りたいと思います。ファンの人たちが「永ちゃん、もういいよ、わかった、辞めちゃいなよ」「リタイヤしろよ」と言われる時がきたときには、スッと引ければいいなと思ってるわけですけども。何はともあれ今日は、58歳の誕生日になりました。皆さん、本当にありがとうございます」（矢沢永吉）
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